Эскроу-счет: что это и как им воспользоваться
В последние годы эскроу-счета часто используются при покупке недвижимости. Они позволяют сохранить деньги, если застройщик обанкротится или не сдаст дом, и помогают дополнительно обезопасить сделки на вторичном жилье. Разбираемся, как это работает.
Как устроен эскроу-счет
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся ваши деньги, пока дом строится. По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться: банк блокирует эти деньги до сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства их перечислят застройщику или вернут покупателю.
Если застройщик не сдаст дом вовремя, средства со счета вернутся покупателю. Но и забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не может — только если застройщик не выполнил условия договора, заключенного при открытии счета.
В каком банке можно открыть эскроу-счет
Вы можете открыть его только в том банке, на деньги которого строится дом. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает эскроу-агента из списка банков, уполномоченных ЦБ на открытие счетов эскроу.
Газпромбанк финансирует 161 объект. Посмотреть перечень застройщиков, которые сотрудничают с Газпромбанком, можно на странице аккредитованных объектов.
Какие документы потребуются для открытия эскроу-счета
Для открытия счета понадобятся паспорт и оригинал договора участия в долевом строительстве. При оформлении ипотеки банк может запросить дополнительные документы, в том числе справку о доходах. Точный перечень нужно уточнять в самом банке.
Как купить квартиру в ипотеку с использованием эскроу-счета
Схема простая:
1) Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита.
2) После одобрения подписывает кредитный договор с банком.
3) Заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.
4) Бесплатно открывает эскроу-счет.
5) Договор участия в долевом строительстве регистрируется в Росреестре.
6) Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит деньги (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет.
7) После введения новостройки в эксплуатацию банк переводит деньги с эскроу-счета застройщику.
Если застройщик выбрал Газпромбанк как партнера, вы можете открыть в этом же банке эскроу-счет и платить ипотеку со сниженной процентной ставкой по программе «Льготная ипотека».
Как открыть эскроу-счет без ипотеки в несколько шагов
1) Выбрать подходящее жилье в строящемся доме.
2) Обратиться в офис застройщика и подписать договор участия в долевом строительстве.
3) Заключить трехсторонний договор с банком и застройщиком о создании эскроу-счета и дождаться его открытия.
4) Внести деньги на эскроу-счет (в размере первоначального взноса или стоимости квартиры).
5) Ожидать окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.
6) Оформить квартиру в собственность.
Можно ли использовать эскроу-счет для покупки вторичного жилья
Чаще всего эскроу-счета используют для покупки квартир в новостройках, но с их помощью можно проводить и сделки с жильем на вторичном рынке.
При использовании эскроу-счета это прописывается в договоре между продавцом и покупателем, после чего они вместе обращаются в банк. Покупатель перечисляет деньги на счет, где они хранятся до момента, когда продавец предоставит документ, подтверждающий переход права собственности (выписку из ЕГРН).
Кому принадлежат деньги, размещенные на эскроу-счете
До передачи квартиры деньги на эскроу-счете принадлежат покупателю. Как только банк получает документы, подтверждающие выполнение условий договора долевого участия (акт приема-передачи или выписка из ЕГРН), деньги переводят застройщику.
Важно: деньги на эскроу-счетах застрахованы Агентством по страхованию вкладов. В случае банкротства кредитной организации их компенсируют в полном объеме, но не более 10 млн ₽.
Коротко, что нужно знать об эскроу-счете
Это безопасно
Застройщик или продавец получает деньги, только когда выполнит условия договора — до этого они принадлежат покупателю. При банкротстве застройщика или затянувшейся стройке покупатель гарантированно получит деньги обратно.
Нет дополнительных платежей
За открытие и обслуживание эскроу-счета не нужно платить, если вы взяли ипотечный кредит в том же банке, где открыли счет.
Деньги на счете застрахованы
Если банк, в котором вы открыли эскроу-счет, обанкротится, можно будет вернуть до 10 млн ₽.
Источники:
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/52370689ed4f310ffc104345d80f60553cfa3200/
https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/eskrou-schet-kak-eto-rabotaet-i-chto-nuzhno-znat-pokupatelyu-kvartiry-v-novostrojke
https://fincult.info/article/scheta-eskrou-chto-eto-i-zachem-oni-nuzhny/
