В каких случаях стоит выбрать дифференцированный платеж по ипотеке

Одним из способов погасить ипотеку является дифференцированный платеж. Смысл в том, что заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых постепенно уменьшается. Рассказываем о преимуществах и недостатках этого варианта.

Способы погашения ипотеки

Есть два основных способа выплачивать ипотеку. Самый распространенный — аннуитетный платеж, когда заемщик вносит равные суммы в течение всего срока кредита. Схема удобна своей простотой, зато другой способ — дифференцированный — позволяет сэкономить на процентах.

При дифференцированном платеже ежемесячные взносы состоят из двух частей: фиксированной и плавающей.

Фиксированная часть идет на оплату «тела» кредита, то есть основного долга без учета процентов. Эта сумма делится на весь срок выплат на равные доли.

Плавающая часть — проценты на остаток суммы кредита. С каждым платежом основной долг уменьшается, а значит, и процентов начисляют все меньше.

В итоге дифференцированный платеж позволяет заемщику снизить общую сумму кредита и быстрее погасить долг.

Как рассчитать ежемесячные взносы по дифференцированному платежу

Для расчета нужно знать:

• «Тело» кредита — сумму без учета процентов;
• Процентную ставку — плату банку за использование заемных денег;
• Срок кредита в месяцах.

Допустим, заемщик оформил кредит на сумму 5 000 000 ₽ на 250 месяцев со ставкой 10% годовых и выбрал дифференцированную схему погашения. Рассчитаем сумму платежа по основному долгу, сумму начисленных процентов и ежемесячный платеж по кредиту.

Шаг 1. Ежемесячный платеж по основному долгу.

Платеж по основному долгу = сумма кредита / количество платежных периодов в течение всего срока кредита.

5 000 000 ₽ / 250 месяцев = 20 000 ₽

Шаг 2. Ежемесячная сумма начисленных процентов по кредиту.

Ежемесячная сумма начисленных процентов по кредиту = остаток основного долга в текущем периоде * годовая процентная ставка * число дней в платежном периоде (от 28 до 31) / число дней в году (365 или 366).

(5 000 000 *10%*31) / 365 = 42 465,75 ₽

Шаг 3. Ежемесячный платеж по кредиту.

Ежемесячный платеж по кредиту = ежемесячный платеж по основному долгу + ежемесячная сумма начисленных процентов по кредиту.

20 000 ₽ + 42 465,75 ₽ = 62 465,75 ₽

Каждый месяц размер выплаты по кредиту будет уменьшаться, поскольку основной долг снижается, а проценты начисляются только на ту сумму, которую вы еще не вернули банку.

Плюсы и минусы дифференцированного платежа

Главное преимущество дифференцированного платежа — экономия на процентах. Вы каждый раз платите проценты только за те деньги, которыми действительно пользовались.

С каждым взносом «тело» кредита становится меньше, а с ним сокращаются и отчисления банку. В результате основной долг убывает быстрее, а итоговая переплата оказывается существенно меньше.

Однако здесь есть и слабые места. Схема больше подходит людям с высоким доходом, ведь в первые месяцы после заключения кредитного договора нужно вносить относительно большие ежемесячные суммы.

Еще один недостаток — постоянно меняющийся размер взносов. Уточнить, какую сумму нужно вносить в этом месяце, можно в приложении банка.

Вам подойдет дифференцированная ипотека, если:

1. У вас есть стабильный доход, чтобы справиться с ежемесячными выплатами, особенно с первыми, самыми крупными платежами. В идеале иметь дополнительные источники дохода, которые помогут поддержать привычный уровень жизни в период выплаты займа.

2. Вы хотите погасить ипотеку как можно скорее. Дифференцированный платеж позволяет гасить кредит быстрее, чем другие схемы, и сэкономить на общей сумме выплат. Чтобы сэкономить еще больше, можно закрыть ипотеку раньше времени, дополнительно снизив платежи по процентам.

3. Дифференцированный платеж работает не только в ипотеке. По такой схеме можно гасить кредиты на покупку автомобиля, развитие бизнеса и другие цели.