Что выгоднее: купить дом или построить с нуля

В 2022 году объем ипотечного кредитования на строительство индивидуальных жилых домов в России вырос в три раза по сравнению с 2021 годом. Свой домик — отличный вариант для тех, кто устал от шумных соседей и городской суеты. Есть два основных способа стать владельцем загородной недвижимости: купить готовый дом или приобрести земельный участок и построить жилье с нуля. Разбираем плюсы и минусы обоих вариантов.

Какие факторы влияют на стоимость дома

Однозначно ответить на вопрос, что выгоднее — построить дом или купить готовый — сложно. И в том, и в другом случае сумма вложений зависит от многих факторов.

При строительстве с нуля на финальную стоимость влияют:

Сложность проекта. Например, чем больше площадь дома, сложнее его архитектура и система инженерных коммуникаций, тем больше будут цифры в строительной смете.

Экспертное сопровождение проекта. Многие нанимают юристов, чтобы быстро и без проволочек выбрать и купить участок, оформить и согласовать в государственных органах необходимые документы на строительство. А еще проектировщиков, интерьерных и ландшафтных дизайнеров, которые продумают планировку дома и прилегающей территории.

Тип и стоимость стройматериалов. Чем тяжелее будущий дом, тем более дорогой фундамент ему потребуется. К тому же цены на стройматериалы ежегодно растут на непредсказуемую величину, вплоть до 40% — все зависит от курса валют, структуры предложения на рынке и других факторов.

На стоимость готового жилья влияют:

Материалы, из которых построен дом. Как и в случае с самостоятельным строительством, чем более долговечны и энергоэффективны материалы, тем выше цена.

Расположение и транспортная доступность. В крупных городах земля под домом часто стоит дороже, чем сама постройка. Появление линии метро неподалеку или строительство элитного поселка может многократно увеличить стоимость дома. И наоборот, появление мусорного полигона или близость к аэропорту (из-за шума) может катастрофически ее обрушить.

Экспертное сопровождение. Чтобы избежать возможных юридических проблем с домом в будущем, прежде чем его приобретать, многие покупатели нанимают юристов. Они досконально проверяют недвижимость на наличие обременений и ограничений. Также популярна услуга строительных экспертов, которые оценивают качество материалов и постройки дома, выявляют возможные недочеты. Услуги юриста и строительного эксперта вряд ли обойдутся дешево, зато обезопасят новых владельцев от потенциальных рисков.

Чтобы определиться, купить или построить дом, стоит составить исчерпывающий список требований и сравнить подходящие варианты на рынке готового жилья с затратами на строительство с нуля.

Сколько времени занимают строительство и покупка дома

В готовый дом в большинстве случаев въехать получится быстрее, чем строить все с нуля. Покупка — хороший вариант для тех, кто не может ждать: например, когда в семье родился ребенок и нужно расширить жилплощадь, или при переезде в другой город. Если основные требования к дому заключаются лишь в том, чтобы он был пригоден для жилья, имел все необходимые коммуникации и стоил дешево, найти подходящий вариант можно за месяц, а иногда даже за неделю.

Поиск дома затягивается, если на рынке мало подходящих под запрос вариантов. Как правило чем больше требований и чем они специфичнее, тем больше времени уходит на подбор идеального варианта. Процесс может занять до года и более.

Если спешить некуда, можно купить земельный участок, подготовить проект строительства и постепенно возводить дом. Сроки реализации зависят от многих вводных, в том числе от сезона, сложности рельефа, количества этажей и площади дома, технологии строительства, типа материалов и их стоимости, сложности инженерных работ, требований к отделке и дизайну.

С точки зрения технологий быстрее всего — построить каркасный дом. Он не требует времени на усадку, в отличие, например, от бревенчатого, а на возведение уходит в среднем за 3-4 месяца. Построить каменный дом или из клееного бруса можно за год, из керамблоков или газоблоков — от года и более.

Основные строительные работы

• Подготовка земельного участка: расчистка, устройство котлована
• Закладка фундамента
• Возведение стен и перекрытий
• Монтаж кровли
• Проведение коммуникаций
• Внутренняя и внешняя отделка дома
• Облагораживание придомовой территории — вывоз мусора, озеленение, возведение забора, дорожек, организация парковочного места
• Сдача дома в эксплуатацию

В Газпромбанке можно взять ипотеку на строительство дома — на сумму до 20 млн ₽ и срок до 30 лет. Дом должен соответствовать нескольким требованиям:

1. Площадь — от 60 до 300 кв.м. включительно
2. Высота — не более 20 метров
3. Количество этажей — не более трех
4. Подходит для круглогодичного проживания
5. Строится по договору строительного подряда на земельном участке с оформленным правом собственности

Дополнительные работы

После того, как дом возведен, обычно нужно построить на участке дополнительные сооружения — беседку, гостевой домик, бассейн. Бывает, что качество работ не соответствует ожиданиям заказчика. Тогда приходится исправлять за рабочей бригадой недочеты и ошибки.

Как выбрать участок для дома

Чтобы понять, где строиться, нужно определиться с требованиями к земельному участку: бюджет на покупку, площадь территории, инфраструктура, включая наличие остановок общественного транспорта, магазинов, детского сада и школы поблизости, а также возможность подключения к водопроводу, газопроводу и другим инженерным коммуникациям. Перечень требований — дело индивидуальное и крайне важное. Чем детальнее вы сформулируете свой запрос, тем ниже риск разочароваться в покупке.

После составления списка требований можно приступать к поиску подходящих вариантов. Сразу стоит убедиться, что отобранные участки подходят для строительства частного жилого дома. Это можно сделать с помощью Публичной кадастровой карты или запросить через Госуслуги выписку из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости.

Риски самостоятельного строительства

Без опыта и глубоких знаний в этой сфере построить долговечный качественный дом не получится. Можно упустить много важных нюансов, которые со временем выльются в дополнительные расходы. Например, важно грамотно выстроить план работы и контролировать работу бригады. Поэтому стройку лучше доверить профессионалам.

Риски при покупке готового жилья

Перед покупкой дома тоже важно провести подготовительную работу, чтобы исключить неочевидные проблемы, которые могут проявиться позже.

Например, постройка возведена незаконно, находится в залоге или с нерешенными вопросами наследования. А если собственник окажется банкротом, могут возникнуть проблемы с его кредиторами и сделку могут признать недействительной. В идеале покупка проходит с полным юридическим сопровождением: специалист проверяет нюансы, о которых обычный человек может даже не задумываться.

Также стоит заказать техническую проверку здания. При строительстве дома могли быть допущены грубые ошибки, незаметные на первый взгляд, но способные быстро разрушить здание. Например, некачественный фундамент из плохого цемента или с нарушенными сроками усадки способен уничтожить дом в течение каких-то пары лет, без возможности восстановления. С домом все как с покупкой автомобиля: стоит обращать внимание не только на внешний лоск, но и на техническое состояние. Эту работу лучше поручить строительному эксперту.

Базовый анализ можно провести самостоятельно

Первичную проверку дома покупатель может провести сам, до обращения к специалистам. Прежде всего, полезно выяснить юридический статус недвижимости: не наложены ли на нее ограничения, например, в виде ареста или залога. Узнать статус можно на сайте Росреестра, проще и быстрее всего сделать это по кадастровому номеру — запросите его у продавца дома. Имейте в виду: информации о том, какие именно ограничения наложены, на сайте нет. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН.

Несложно проверить и юридическую чистоту самого земельного участка, на котором возведен дом. Это можно сделать на Публичной кадастровой карте.

А еще полезно осмотреть участок и здание, подробно расспросить владельцев об объекте, коммуникациях и прилегающей территории, изучить документы на дом и землю, лично пообщаться с соседями.

Стоит ли тратить деньги на экспертов или можно обойтись без них

Когда дело касается крупных вложений, принцип «я все сделаю сам» работает плохо. Чтобы снизить риск технических и правовых проблем с домом, лучше покупать или строить жилье с участием профессионалов: строительного эксперта и юриста. Их услуги повысят стоимость всего проекта, но могут защитить от ошибочных решений, которые обошлись бы гораздо дороже.