Сдача квартиры в аренду: как оформить договор, выбрать налоговый режим

Сдача квартиры в аренду — стабильный способ, чтобы зарабатывать пассивный доход. Однако для многих собственников этот процесс до сих пор остается непростой задачей, требующей времени и терпения. Между тем, легальная аренда дает не только правовую защиту, но и новые финансовые возможности. Законно оформленные отношения с арендаторами позволяют снизить риски, а также выбрать наиболее выгодную налоговую модель. В этой статье разберем, как сдать квартиру в аренду, какие документы нужны, как оформить договор и выбрать подходящий налоговый режим в 2025 году.

Подготовка к сдаче: юридические требования

Чтобы понять, можно ли сдавать квартиру, собственнику стоит убедиться, что у него есть все правовые основания для этого. Вот основные моменты:

• Право собственности. Подтверждается выпиской из ЕГРН. Если квартира куплена в браке, потребуется согласие второго супруга
• Долевая собственность. Нужно согласие всех владельцев, зафиксированное письменно
• Отсутствие ограничений. Наличие ареста, залога, аренды у другого лица или ипотечных обременений влияет на возможность законной сдачи. Можно сдавать квартиру в ипотеке, и, хотя по статье 346 ГК РФ не требуется одобрение банка, нужно уведомить его или написать типовое заявление
• Назначение помещения. Жилье должно использоваться строго по назначению. Нельзя сдавать квартиру под офис или магазин без перевода в нежилой фонд

Также важно оценить техническое состояние квартиры, сделать фотографии, составить дефектную ведомость и провести акт осмотра перед тем, как в вашей квартире будет проживать арендатор. Это поможет избежать спорных ситуаций, когда жилец захочет съехать.

Оформление договора аренды

Грамотно составленный договор аренды — ключ к тому, что можно сдавать квартиру и не переживать за отношения с квартирантом. Документ можно заключить в простой письменной форме, без нотариуса. Основные элементы:

• Информация об арендодателе и квартиросъемщике (ФИО, паспортные данные)
• Адрес и описание квартиры
• Срок аренды, обычно от 11 месяцев с возможностью пролонгации
• Размер арендной платы и порядок ее внесения
• Распределение коммунальных платежей
• Условия досрочного расторжения
• Ответственность сторон за порчу имущества, мебели или просрочку платежей
• Наличие залога и условий, по которым хозяин его вернет

К договору обязательно прилагается акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние квартиры и наличие мебели и техники. Он подписывается обеими сторонами при заселении и выезде.

Если договор заключается сроком более 12 месяцев, его нужно регистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Но многие владельцы заключают краткосрочные договоры, чтобы избежать этой процедуры.

Также нужно указать, в каком виде будет приходить плата за аренду: наличными или переводом на карту.

Оформите дебетовую карту «Мир» от Газпромбанка и совершайте бесплатные переводы через СПБ в любые банки РФ. Бесплатное снятие наличных. Оплата услуг ЖКХ без комиссии. Дополнительно получайте кэшбэк за покупки в популярных категориях, а также кэшбэк рублями от партнеров банка.

Как сдавать квартиру посуточно

Гражданский кодекс (ст. 683) не устанавливает минимальный срок аренды любой недвижимости, например, комнаты, квартиры в доме или особняка. Однако важно учитывать разницу в оформлении:

• Квартиру сдают по договору жилого найма, независимо от срока
• Нежилое помещение оформляется по договору аренды

Даже если ваш квартиросъемщик будет арендовать жилье на короткий срок, обязательно заключать письменный договор. При этом не требуются госрегистрация, если срок меньше года, и нотариальное удостоверение — достаточно простой письменной формы.

Такой договор схож с долгосрочным, но имеет ключевые отличия:

1. Точные сроки — необходимо прописать даты и время заезда и выезда (например, «с 14:00 10.06.2025 до 12:00 15.06.2025»).
2. Правила раннего или позднего выезда — стоит указать, что изменение времени возможно только по согласованию и может повлечь доплату.
3. Условия оплаты — лучше сразу зафиксировать, включены ли коммунальные услуги, уборка и другие расходы.

Налоговые режимы: выбор оптимального

Получение дохода от сдачи квартиры — это налогооблагаемая деятельность. Существует несколько легальных способов уплаты налога, и каждый имеет свои особенности.

НДФЛ (налог на доходы физических лиц)

Это самый традиционный способ. Арендодатель остается физическим лицом и платит 13% от полученного дохода. Для сумм, превышающих 5 млн ₽ в год, ставка увеличивается до 15%.

Необходимо:

• Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года
• Уплатить налог до 15 июля

Важно: можно уменьшить налогооблагаемую базу на подтвержденные расходы — например, ремонт, услуги ЖКХ, агентскую комиссию.

Самозанятость (налог на профессиональный доход)

Если вы предоставляете право распоряжаться вашим жильем физическому лицу, отличный способ — сдавать квартиру как самозанятый. Ставка — 4% от дохода (или 6% при сдаче юрлицам). Регистрация занимает несколько минут через приложение «Мой налог».

Преимущества:

• Не нужно подавать декларации
• Нет страховых взносов
• Удобное оформление чеков и уплата налога через приложение
• Возможность пользоваться налоговым вычетом в 10 000 ₽

Ограничения:

• Доход не должен превышать 2,4 млн ₽ в год
• Нельзя нанимать сотрудников
• Не все форматы аренды попадают под самозанятость (например, субаренда или сдача через юрлицо с посредничеством)

УСН (упрощенная система налогообложения)

Подходит для владельцев нескольких квартир или тех, кто сдает жилье юридическим лицам. Для этого необходимо оформить ИП.

Два варианта:

• 6% от дохода
• 15% с разницы «доходы минус расходы»

Дополнительно ИП обязан:

• Уплачивать фиксированные страховые взносы
• Подавать декларации раз в год
• Вести учет доходов и расходов

Преимущество — возможность легально вычесть расходы (ремонт, коммунальные, агентские услуги). Минус — больше бюрократии и обязательств.

Патент

ИП может работать по патенту — это фиксированная сумма налога на год, независимо от фактического дохода. Стоимость патента зависит от региона, площади сдаваемого жилья и количества квартир.

Плюсы:

• Простота учета
• Не нужно платить страховые взносы при отсутствии других доходов
• Не требуется подавать декларации

Минус — невыгодно при низкой арендной ставке или в регионах с высокой стоимостью патента.

Преимущества и недостатки легальной аренды

Плюсы

• Защита прав собственника. При легальной аренде проще взыскать долг через суд или привлечь к ответственности недобросовестного арендатора
• Финансовая прозрачность. Доход можно подтвердить при получении кредита, визы, пособий
• Снижение рисков проверок. Налоговая видит источники дохода, нет риска в получении штрафа
• Возможность применять вычеты и снижать налоговую нагрузку законно

Минусы

• Налоговая нагрузка. Даже при самозанятости придется отдавать часть дохода государству
• Административные заботы. Необходимость учитывать доход, оформлять чеки, подавать декларации или отчеты
• Невозможность скрыть доход. В 2025 году усиливается контроль за переводами и арендными платформами, а также автоматический обмен данными с банками

Штрафы за уклонение

Федеральная налоговая служба активно выявляет недобросовестных арендодателей. Методы — банковские выписки, данные с платформ объявлений, жалобы арендаторов. При обнаружении нарушений — последствия серьезные:

• Доначисление НДФЛ за три года
• Пени за каждый день просрочки (1/300 ставки ЦБ)
• Штраф 20-40% от суммы неуплаченного налога
• Возможна административная или даже уголовная ответственность (если сумма превышает 900 тысяч ₽ за 3 года)

Вывод

Легальная аренда — это не просто требование закона, а инструмент финансовой устойчивости. Грамотный договор, правильно выбранный налоговый режим и прозрачные расчеты помогут минимизировать риски, защитить собственность и увеличить доходность, независимо от того, будет ли арендатор жить посуточно или снимать жилье на долгий срок.

Если хотите сдать квартиру быстрее и безопаснее, наймите риэлтора. Он разместит объявление на проверенной площадке, обзвонит клиентов, проведет показ квартиры, будь то однокомнатная, двухкомнатная или большей площади, и договорится о цене, сроках и условиях вместо вас.

Источники:

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/1cc4d260930590c071fac7ffdecf85aa63d72ad7/

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/927cf8adc0f8233a6a4db08c2cc66dca2bcb37cb/

https://realty.rbc.ru/news/6024e4d09a7947ac118bae2a

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/103c05c506b96664ccd6d9bc2f8bc7dd30d1fc64/