Как купить апартаменты в ипотеку

Купить апартаменты в ипотеку можно только на рыночных условиях — без льгот от государства и маткапитала. Есть разница и в юридическом статусе: апартаменты — это коммерческое помещение, а не жилое, как например квартира. Главное преимущество такой покупки — цена может быть на 20–30% ниже, чем за аналогичную квартиру.

Что такое апартаменты и какие у них особенности

Апартаменты — это коммерческая недвижимость, пригодная для проживания, но с ограничениями. Обычно это помещение гостиничного или офисного типа. Застройщик строит их на землях, предназначенных под бизнес-центры или отели, когда не может получить участок под жилое строительство. Визуально апартаменты похожи на квартиру, но юридически это нежилой объект.

Основные отличия апартаментов от квартир:

• Юридический статус: квартира — это жилое помещение, апартаменты — коммерческая (нежилая) недвижимость
• Регистрация (прописка): в квартире оформляется постоянная регистрация, в апартаментах — только временная, и то лишь для объектов гостиничного типа
• Налог на имущество: владельцы квартир платят 0,1–0,3% от кадастровой стоимости, а собственники апартаментов — от 0,5 до 2%
• Налоговый вычет: при покупке квартиры можно вернуть до 260 000 ₽ при ставке НДФЛ 13%, для апартаментов вычет не предусмотрен
• Тарифы ЖКУ: в квартирах действуют тарифы для населения, в апартаментах — коммерческие, что делает коммуналку выше на 10–20%
• Закон о тишине: он действует в жилых домах, в комплексах апартаментов — нет, так как это нежилые помещения
• Защита от взыскания: единственную квартиру нельзя изъять за долги, а апартаменты — могут (по решению суда)
• Строительство. Застройщик может экономить на шумоизоляции, поэтому соседей часто слышно лучше
• Соседи. Рядом могут быть офисы или посуточная аренда, что повышает уровень шума

Как купить апартаменты в ипотеку

Ипотека на апартаменты доступна и на первичном, и на вторичном рынке, но часто ставка выше. Банк рассматривает такой кредит как более рискованный, чем на квартиру: если заемщик прекратит выплачивать долг, реализовать нежилое помещение на торгах сложнее.

Условия ипотеки на апартаменты зависят от банка и программы, но часто они такие:

• Первоначальный взнос — 20–25%
• Процентная ставка — рыночная, в районе 20% годовых в 2026 году. Плюс возможно повышение на 1–2% по сравнению с квартирой
• Срок кредита — до 20–25 лет (для квартир чаще 30)
• Страхование — обязательно, включая страхование титула (права собственности) и самого помещения

Важно: при покупке апартаментов не действуют льготные ипотечные программы с господдержкой (семейная, ИТ, сельская, дальневосточная и другие). Материнский капитал и жилищные сертификаты тоже использовать нельзя — они предназначены только для жилого фонда.

Как оформить ипотеку на апартаменты: пошаговая инструкция

Оформление ипотеки на апартаменты не отличается от покупки обычной квартиры. Вам предстоит пройти 6 стандартных шагов:

• Подача заявки. Заполните форму на сайте банка. Для апартаментов подойдет обычная анкета для новостройки или вторичного жилья — просто укажите, что приобретаете апартаменты
• Предварительное одобрение. Обычно занимает 1–2 дня. Банк анализирует ваш доход и кредитную историю
• Поиск и проверка объекта. Выберите апартаменты. Банк самостоятельно проверит застройщика (если покупаете новостройку) или продавца (на вторичном рынке), а также юридическую чистоту сделки. Часто на сайтах банков есть база с уже проверенными объектами — можно выбрать из нее
• Оценка недвижимости. Закажите оценочный отчет в компании, аккредитованной банком. Банк проверит, насколько цена объекта соответствует рыночной
• Подписание договоров. Оформите договор купли-продажи (ДКП) или договор долевого участия (ДДУ), а также ипотечный договор. Понадобятся паспорт, СНИЛС, справка о доходах
• Регистрация сделки. Передайте документы в Росреестр. После регистрации вы становитесь собственником, а банк получает объект в залог

Планируете оформить ипотеку на апартаменты или квартиру в обычной новостройке? Воспользуйтесь предложением от Газпромбанка с максимальной суммой до 80 млн ₽ и сроком до 19 лет. Параметры кредита можно сразу рассчитать в онлайн-калькуляторе: размер взносов в зависимости от срока, необходимый размер дохода — и не только.

Документы

Для одобрения ипотеки на апартаменты потребуется подтвердить доход и трудоустройство.

В базовый пакет документов входят паспорт РФ, СНИЛС, справка о подтверждении дохода 2-НДФЛ или по форме банка, копия трудовой книжки или трудового договора. Если вы в браке, могут понадобиться свидетельство и согласие на сделку мужа или жены.

У самозанятого дополнительно могут запросить выписку из приложения «Мой налог» за последние 12 месяцев, у ИП — налоговую декларацию (3-НДФЛ) и выписку из ЕГРИП.

Ограничения на покупку апартаментов в ипотеку

Главное ограничение — невозможность использовать льготную ипотеку по господдержке, сертификаты и материнский капитал. Это принципиальное отличие от покупки квартиры. Кроме того, банки отказывают в кредите, если:

• Апартаменты с низкой ликвидностью (на них нет спроса)
• Здание аварийное и/или подлежит сносу
• Апартаменты построены на участке земли, предназначенном для ИЖС (частных жилых домов)

Можно ли купить апартаменты в ипотеку, если я самозанятый

Да, самозанятые могут оформить ипотеку на апартаменты. Если постоянного места работы нет, банк проверит надежность заемщика через другие параметры:

• Статус самозанятого — не менее 12 месяцев
• Подтверждение дохода — выписка из приложения «Мой налог» за весь период
• Первоначальный взнос — от 35–40% (как правило, выше, чем для наемных сотрудников)
• Ставка может быть повышена на 1–2 процентных пункта. Это связано с повышенными рисками для банка, если доход самозанятого нестабилен

Можно ли рефинансировать ипотеку на апартаменты

Рефинансирование ипотеки на апартаменты возможно, но ставка, скорее всего, будет выше, чем на жилье:

• Ставка — рыночная, нередко на 1–2% выше, чем для квартир
• Срок — до 25 лет или до остаточного срока текущего кредита
• Сумма — остаток долга, в дополнение можно взять сумму на любые цели
• Оценка — новый отчет об оценке апартамента (не старше 6 месяцев)

При рефинансировании использовать материнский капитал, субсидии и другие льготы от государства также нельзя.

Главное — в вопросах и ответах

Можно ли прописаться в апартаментах?
Оформить постоянную прописку нельзя. Можно оформить временную регистрацию на 5 лет, но только если дом построен на землях гостиничного фонда.

Что выгоднее: апартаменты в ипотеку или квартира?
Апартаменты дороже в долгосрочном владении из-за более высокого налога и коммуналки. Если планируете сдавать — апартаменты станут хорошим выбором. Если жить с семьей — квартира выигрывает.

Могут ли апартаменты перевести в жилой фонд?
Пока только в теории. На 2026 год законопроект об уточнении статуса апартаментов отклонен Госдумой. Но если в будущем перемена статуса произойдет, апартаменты могут вырасти в цене до уровня квартиры.

Нужно ли платить НДС при покупке апартаментов у застройщика?
Да, НДС (20%) уже включен в стоимость.

⇒Подпишись на наши статьи

Источники:

https://realty.yandex.ru/journal/post/ipoteka-v-2026-godu/

https://realty.rbc.ru/news/69d8e2dc9a7947dfa0d291e3

https://www.cian.ru/stati-rynok-nedvizhimosti-v-2026-chto-budet-s-tsenami-i-ipotekoj-342469/