Сколько стоит оформление ипотеки: считаем все расходы

При покупке квартиры в ипотеку нужно заложить минимум 50 000–150 000 ₽ на дополнительные расходы. Сюда входят обязательные траты: страховка недвижимости, госпошлины, оценка объекта, нотариальное согласие супруга и оплата расчетов с продавцом. Главное правило — начинать оформление ипотеки с запасом бюджета не менее 2–3% от цены недвижимости.

Какими бывают расходы при оформлении ипотеки

Траты делятся на три группы: обязательные, дополнительные и скрытые.

• Обязательные расходы. Без них ипотеку просто не оформить. Это страховка залоговой недвижимости, госпошлина за регистрацию, оценка объекта, нотариальное согласие супруга и оплата аккредитива или банковской ячейки
• Дополнительные расходы помогают снизить ставку или ускорить сделку. Это страхование жизни и здоровья, электронная регистрация в Росреестре, услуги риелтора или ипотечного брокера
• Скрытые расходы можно обнаружить во время проверки выписки из ЕГРН и документов. Это долги за капитальный ремонт и обременения от предыдущего собственника

Обязательные расходы для квартиры или дома в ипотеку

Обязательных расходов — пять: страхование залога, оценка, госпошлины, согласие супруга и оплата расчетов с продавцом. Отказаться от них нельзя: это требования Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке».

Расходы на этапе одобрения и оценки объекта

Главные траты — оценка недвижимости и, в редких случаях, предварительный договор. Банку важно знать реальную рыночную стоимость залоговой квартиры, чтобы определить максимальную сумму кредита. Обычно это до 80% от цены объекта.

Что оплачивают до сделки:

• Оценку недвижимости — от 3000 до 6500 ₽ в зависимости от региона и типа объекта. Важно, чтобы оценщик был из аккредитованной компании, одобренной вашим банком, — посмотрите список на сайте или уточните у менеджера. Оценка обязательна для ипотеки на вторичное жилье, для новостроек ее требуют реже
• Предварительный договор купли-продажи — от 1000 до 5000 ₽. Нужен в редких случаях. Например, когда дом уже введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет. Можно составить договор самостоятельно и не платить

Расходы при подготовке и проведении сделки

Основные траты приходятся на этап подписания кредитного договора и регистрации сделки. Здесь нужно оплатить страховку, госпошлины, нотариуса, а еще провести расчеты с продавцом.

Что нужно оплатить на этапе сделки:

• Страхование залоговой недвижимости — обязательный полис на случай пожара, залива, взрыва или других повреждений. Стоимость — около 0,1–0,5% от остатка долга по кредиту в год. Например, при ипотеке 3 млн ₽ страховка обойдется в 3000–15 000 ₽ в год. Полис нужно продлевать, пока кредит не погашен
• Госпошлина за регистрацию ипотеки — 1000 ₽ для физических лиц. Банк сам подает документы в Росреестр, но пошлину платит заемщик
• Госпошлина за регистрацию — 4000 ₽ для договора купли-продажи на вторичное жилье или 700 ₽ для договора долевого участия, если покупаете жилье в новом доме
• Нотариальное согласие супруга на сделку — от 1500 до 3000 ₽. Если заемщик состоит в браке, согласие второго супруга обязательно по закону. Без него банк не одобрит ипотеку, а сделка может быть оспорена в суде
• Расходы на расчеты с продавцом — от 1500 до 6000 ₽. Самый надежный, удобный и доступный способ — аккредитив. Банковская ячейка почти всегда дороже

Дополнительные расходы при покупке квартиры в ипотеку

Дополнительные расходы необязательны, но часто выгодны — они могут снижать ставку или ускорять сделку. Самые популярные варианты: страхование жизни и здоровья, электронная регистрация и услуги риелтора.

Газпромбанк снижает ставку на 0,5% по ставке при оформлении комплексного страхования. И еще −1% для всех, кто получает зарплату на карту Газпромбанка.

Рассчитать условия кредита, суммы платежей и другие параметры можно в онлайн-калькуляторе на сайте банка.

Что можно оплатить по желанию:

• Страхование жизни и здоровья заемщика — от 0,1 до 1% от остатка долга в год. При ипотеке 3 млн ₽ это 3000–30 000 ₽ в год. Если заемщик теряет трудоспособность или умирает, страховая компания погашает долг перед банком. Без этого полиса ставка обычно выше
• Страхование титула — защита от потери права собственности в случае, если, например, сделку оспорят наследники. Стоит 0,15–0,5% от цены квартиры. Для новостройки не нужно, для вторичного жилья — рекомендуется
• Электронная регистрация сделки в Росреестре — от 7000 до 12 000 ₽. Ускоряет процесс до 1–5 вместо 7–9 рабочих дней при обычной подаче через МФЦ. Выписка из ЕГРН приходит в личный кабинет
• Услуги ипотечного брокера — от 30 000 ₽ или 1–2% от суммы кредита. Брокер помогает подобрать программу, собрать документы, а еще сопровождает сделку. Чтобы сэкономить, можно самостоятельно подать заявку в несколько банков и собрать пакет документов
• Комиссия риелтора — 2–4% от цены недвижимости при покупке на вторичном рынке. На первичном рынке, как правило, обращаются напрямую к застройщикам

Расходы при проведении расчетов с продавцом

Расчеты с продавцом — обязательная статья расходов, но и здесь можно выбрать доступные и безопасные варианты.

Если вы воспользуетесь аккредитивом, это обойдется в 1500–3000 ₽. Деньги резервируются на счете в банке и перечисляются продавцу только после регистрации сделки в Росреестре. Это самый популярный и надежный способ.

Можно воспользоваться банковской ячейкой, это стоит от 2000 до 6000 ₽ в месяц. Продавец получит доступ к ней после предоставления выписки из ЕГРН о переходе права собственности. Это дороже аккредитива, но подходит для наличных расчетов.

Третий вариант — эскроу-счет. Он чаще всего бесплатный, если открыт в том же банке, где оформляется ипотека. Используется при покупке квартиры у застройщика. Деньги замораживаются до сдачи дома в эксплуатацию.

Сколько денег может уйти на дополнительные расходы

На дополнительные расходы при ипотеке уйдет примерно от 50 000 до 150 000 ₽ в зависимости от суммы кредита и региона.

Для примера возьмем квартиру стоимостью 5 млн ₽ с ипотекой на 4 млн ₽ (первый взнос 20%) и сделаем примерный расчет:

• Страхование недвижимости — 4000–20 000 ₽ в первый год
• Страхование жизни и здоровья — 4000–40 000 ₽
• Оценка квартиры — 3000–6500 ₽
• Госпошлина за регистрацию ипотеки — 1000 ₽
• Госпошлина за регистрацию ДКП — 4000 ₽
• Нотариальное согласие супруга — 3000 ₽
• Аккредитив — 3000 ₽

Что получаем: обязательные расходы без страхования жизни — от 18 000 до 37 500 ₽. Страхование жизни добавит еще 4000–40 000 ₽. Электронная регистрация — плюс 7000–12 000 ₽. Услуги брокера — от 30 000 ₽. Итого: от 59 000 до 119 500 ₽.

Способы уменьшить расходы при оформлении ипотеки

Чтобы сэкономить при оформлении ипотеки, откажитесь от платных услуг, выбирайте аккредитованных партнеров и проверяйте документы сами. Банки нередко дают скидки зарплатным клиентам или тем, кто подает заявку через Госуслуги.

5 способов снизить расходы:

• Сравните процентные ставки при наличии и отсутствии страхования жизни. Полис может значительно снизить расходы, а еще обезопасит вас и близких от финансовых проблем в случае болезни или потери трудоспособности
• Выберите аккредитованную страховую компанию из списка банка. Так вы сможете увидеть уже согласованные тарифы с понятным ценообразованием. А еще такой полис банк принимает быстрее, без дополнительных проверок
• Составьте договор купли-продажи самостоятельно — в интернете есть типовые формы. Юристы банка проверят его бесплатно. Платный сервис по составлению договора обойдется в 1000–5000 ₽
• Используйте аккредитив вместо ячейки — это дешевле и безопаснее. Деньги находятся под защитой банка и поступают продавцу только после регистрации перехода права собственности
• Закажите справку от управляющей компании или попросите владельца показать выписку об отсутствии обременений из ЕГРН. Так вы сможете сразу узнать, есть ли на недвижимости непогашенные долги

Главное — в вопросах и ответах (FAQ)

Можно ли вернуть деньги за страховку, если ипотека погашена досрочно?
Да, если вы оформили страховой полис после 1 сентября 2020 года. Страховая компания обязана вернуть часть премии за неиспользованный период. Напишите заявление после полного погашения кредита.

Кто платит госпошлину за регистрацию — покупатель или продавец?
Госпошлину за переход права собственности и регистрацию ипотеки платит покупатель. Но стороны могут договориться и разделить траты.

Нужно ли платить за выписку из ЕГРН?
Собственник помещения может бесплатно получить электронную выписку из ЕГРН, подав заявку на Госуслугах. После этого надо обратиться в МФЦ и получить документы с «живой» печатью.

Кто проверяет квартиру на долги по коммуналке?
Это обязанность покупателя. Банк проверяет юридическую чистоту, но долги по ЖКУ — не его зона ответственности.

⇒Подпишись на наши статьи

Источники:

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/

https://www.kommersant.ru/doc/7734668

https://realty.rbc.ru/news/5f33ce909a7947c2e2da27c1

https://www.cian.ru/stati-kakie-dopolnitelnye-rashody-nuzhno-uchest-pri-pokupke-novostrojki-341300/

https://samolet.ru/faq/voprosy-o-pokupke/dopolnitelnye-raskhody-ipoteka/?utm_referrer=https://www.google.com/