Чем лизинг недвижимости отличается от ипотеки

Купить квартиру, офисное помещение, склад можно не только в ипотеку или рассрочку, но и по системе лизинга. В России этот способ покупки недвижимости пока не так распространен, однако рост его популярности налицо: в 2024 году количество сделок с недвижимостью по схеме лизинга выросло в пять раз — с 64 до 328.

Лизинг недвижимости: определение

Взять недвижимость в лизинг — это значит арендовать объект на длительный срок с последующим выкупом и вступлением в права собственности. Будущий владелец заключает договор с лизинговой компанией с указанием, какую именно недвижимость он хочет приобрести и у какого продавца. В рамках лизинговой сделки специализированная организация — лизинговая компания — выкупает объект у застройщика (или другого продавца) и передает его клиенту в пользование с правом последующего выкупа. При этом лизинговая компания выступает лизингодателем, а застройщик — только продавцом.

Лизингодателем может быть только организация, зарегистрированная как профессиональный участник финансового рынка и соответствующая требованиям законодательства, включая соблюдение правил по ПОД/ФТ.

Компания выкупает для лизингополучателя понравившееся помещение или жилье и передает во владение и пользование по договору финансовой аренды (лизингу). Лизинговые платежи идут в счет погашения долга за покупку недвижимости, уплату налогов, страхование объектов, возмещение иных расходов лизинговой компании, а также уплату марки лизинговой компании за организацию финансирования. Плата может быть ежемесячной, ежеквартальной или вноситься неравномерно, без четкой периодичности — все зависит от условий договора.

Через Газпромбанк взять в лизинг можно и коммерческую недвижимость: офис, торговую или промышленную недвижимость. График платежей и условия составляются индивидуально с каждым клиентом.

Условия лизинга недвижимости прописаны в Федеральном законе «О финансовой аренде (лизинге)» № 164-ФЗ. Сделка заключается между продавцом недвижимости, лизингодателем (компанией, выкупившей жилье) и лизингополучателем (арендатором жилья) путем заключения двух договоров: договора лизинга (между лизингодателем и лизингополучателем) и договора купли-продажи (между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом).

Основные отличия лизинга от ипотеки

У ипотеки и лизинга разные условия. Жилье или коммерческую недвижимость в лизинг берут на срок до 10 лет, в ипотеку — до 30 лет. Отличаются и суммы первоначального взноса. В случае с ипотекой она составляет 10–30% стоимости недвижимости, в случае с лизингом — от 0 до 49%. Ежемесячные платежи по ипотеке вносятся либо равными частями, либо они постепенно уменьшаются к концу срока действия договора. По договору лизинга стороны могут согласовать удобный график аннуитетных платежей, а в конце лизинга лизингополучатель выплачивает остаточную стоимость объекта недвижимости.

Ипотечная недвижимость сразу переходит в собственность покупателя, а при лизинге — после полной оплаты. В случае с ипотекой заемщик вступает в собственность после покупки недвижимости. При этом она остается в залоге у банка, пока клиент не выплатит всю сумму кредита с процентами. То есть на недвижимость накладывается обременение — ее сложнее продать или обменять, пока бремя не снято. Владельцем жилья или коммерческого помещения, взятого в лизинг, является лизинговая компания до того момента, пока арендатором не будет выплачена вся сумма, указанная в договоре. Таким образом, до окончания срока лизинга арендатор лишен возможности распоряжаться объектом недвижимости.

Налог на имущество в случае ипотеки платит клиент банка, а при лизинге — лизинговая компания. Имущественный налог — обязанность собственника, поэтому приобретатель недвижимости в лизинг его не платит, пока не вступит в собственность, однако сумма указанного налога включена в расчет графика лизинговых платежей. Таким образом, приобретатель недвижимости в лизинг все равно компенсирует указанную сумму налога лизинговой компании. А вот владелец ипотечного жилья должен оплачивать налог самостоятельно.

Расторгнуть договор лизинга после подписания проще, чем ипотечный. Лизинг — это, по сути, аренда с правом выкупа, поэтому арендатор может отказаться от покупки, если объект недвижимости его не устроил. В этом случае он возвращает имущество лизингодателю, а договор прекращается. Однако важно учитывать условия конкретного контракта: могут быть предусмотрены штрафы или обязанность возместить часть затрат лизинговой компании.

Важно, чтобы условия расторжения изначально были четко прописаны в договоре. Лизинговая компания вправе предусмотреть штрафы за досрочное расторжение.

Оформить в лизинг строящуюся недвижимость нельзя, а в ипотеку — можно. Как правило, оформить лизинг можно только на уже готовую к эксплуатации недвижимость — будь то жилое или коммерческое помещение. В отличие от ипотеки, лизинг для частных лиц на строящееся жилье почти не применяется. Однако для юридических лиц возможны исключения: на практике используется договор лизинга будущей вещи — например, коммерционного объекта, который еще строится. Тем не менее в большинстве случаев жилье, приобретаемое в лизинг, должно быть полностью пригодно для использования — с завершенным ремонтом, а иногда даже с мебелью и техникой.

В каких случаях выгоднее оформить лизинг

Лизинг может подойти тем, кто не располагает крупной суммой для первоначального взноса, но рассчитывает накопить ее к моменту выкупа объекта. Такой формат часто выбирают, если недвижимость нужна на ограниченный срок — например, для временного проживания или ведения бизнеса. Условия по лизингу могут быть более гибкими, чем по ипотеке, особенно для юридических лиц. Однако стоит учитывать, что в случае расторжения договора все риски и обязательства по оплате понесенных затрат, как правило, ложатся на арендатора (лизингополучателя). Полностью отказаться от объекта без последствий, как от обычной аренды, нельзя — договор лизинга регулируется жестче, а право собственности до полного выкупа принадлежит лизинговой компании.

Источники:

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_20780/

https://rg.ru/2025/05/26/zhile-moe.html

https://www.klerk.ru/buh/articles/578680/

https://samolet.ru/faq/voprosy-o-pokupke/lizing-ili-ipoteka/

https://www.cian.ru/stati-kvartira-v-lizing-kak-kupit-pljusy-i-minusy-etoj-shemy-337843/