Первоначальный взнос по ипотеке в 2026 году: новые правила и программы
Первоначальный взнос по ипотеке обычно составляет от 20% стоимости жилья. Но как быть, если нет такой суммы на руках? В таком случае стоит присмотреться к семейной ипотеке, где для погашения можно использовать материнский капитал. Также купить недвижимость без стартовых накоплений позволяют рассрочка от застройщика или льготные программы, такие как ИТ-ипотека. Рассказываем, каков минимальный взнос по ипотеке в 2026 году и как обойтись без него, если нет возможности накопить.
Какие правила действуют в 2026 году и что может измениться
С 1 февраля 2026 в России начинают действовать обновленные правила семейной ипотеки. Теперь супруги обязательно становятся созаемщиками по одному кредитному договору: одна семья получит право только на одну льготную ипотеку вместо двух, как было раньше.
Также с февраля станет доступно рефинансирование комбинированной льготной ипотеки. Теперь заемщики смогут снижать ставку рыночной (нельготной) части кредита неограниченное количество раз. Льготы при этом сохранятся.
Параллельно профильные ведомства обсуждают другие изменения, но решения по ним еще не приняты. Например, Минфин изучает возможность заменить единую льготную ставку по семейной ипотеке на прогрессивную, в зависимости от количества детей:
- 12% — для семей с одним ребенком
- 6% — с двумя детьми
- 2–4% — с тремя и более
Среди других предложений: привязка кредита к региону постоянной регистрации заемщика и увеличение размера первоначального взноса по некоторым программам. Однако пока такой привязки нет, а требования к первоначальному взносу остаются прежними.
Стандартные и льготные программы
Ипотечные программы делятся на две основные категории: стандартные и льготные.
Стандартные программы — это рыночные предложения банков. Процентная ставка по таким кредитам меняется вместе с ключевой ставкой ЦБ, но всегда остается выше нее. Например, в начале декабря 2025 года ключевая ставка ЦБ составляла 16,5%, а средняя ставка по стандартной ипотеке в крупнейших банках страны — 21,5% годовых.
Льготные программы — это ипотека с государственной поддержкой через субсидирование процентной ставки. Чтобы присоединиться к той или иной программе, нужно соответствовать ее требованиям.
Семейная ипотека
- Лимит — 12 млн ₽ в Москве и Санкт-Петербурге и 6 млн ₽ — в регионах для семей с детьми, рожденными с 2018 года
- Минимальный первоначальный взнос — от 20%
- Срок кредита — до 30 лет
ИТ-ипотека
- Действует для сотрудников аккредитованных технологических компаний
- Лимит — 9 млн ₽
- Минимальный первоначальный взнос — от 20%
- Срок ипотечного кредита — до 30 лет
Дальневосточная ипотека
- Подойдет для жителей Дальневосточного федерального округа
- Лимит — 9 млн ₽
- Минимальный первоначальный взнос — от 20%
- Срок ипотечного кредита — до 20 лет
Сельская ипотека
- Подойдет для покупки жилья в сельской местности
- Лимит — 6 млн ₽
- Минимальный первоначальный взнос — от 20%
- Срок кредита — до 25 лет
Военная ипотека
- Для военных, которые участвуют в государственной накопительно-ипотечной программе (НИС)
- Лимит определяется индивидуально и зависит от накоплений на счете НИС и условий банка
- Минимальный первоначальный взнос покрывается средствами на накопительном счете в НИС
- Срок кредита — до 25 лет
Минимальный взнос по основным программам
Стандартные банковские программы кредитования предусматривают первоначальный взнос по ипотеке в размере от 20% стоимости жилья. Обычно самый низкий порог на квартиры в новостройках и строящемся жилье, на вторичное жилье — выше.
Чем больше первый взнос, тем лучше условия ипотеки, например, более низкая ставка. Также важен размер подтвержденного дохода семьи: банк анализирует все источники поступлений денег, включая зарплату, прибыль от предпринимательской деятельности, сдачи недвижимости в аренду.
Ипотека с господдержкой
По многим льготным программам минимальный первый взнос составляет 20%. Именно такой порог актуален для семейной ипотеки, а также для сельской, дальневосточной и ИТ.
Рассчитайте ежемесячный платеж онлайн
Узнать сумму платежей, ставку и другие условия по ипотеке поможет ипотечный калькулятор Газпромбанка. Введите стоимость недвижимости, размер первоначального взноса и срок кредита и получите мгновенный расчет.
Меняйте вводные, чтобы подобрать оптимальный вариант: калькулятор учитывает льготы и другие варианты снижения ставки. А также подскажет, какой уровень дохода необходим, чтобы банк одобрил заявку.
Как обойтись без первоначального взноса
Есть два популярных способа оформить ипотеку с минимальными стартовыми накоплениями:
- При покупке строящейся недвижимости можно оформить рассрочку у компании-застройщика. Первый взнос там может отсутствовать или стартовать с 5–10%
- Семьи с детьми имеют право зачесть в счет первоначального взноса по ипотеке материнский капитал
Использование материнского капитала
Сертификат на маткапитал может покрыть первый взнос полностью или частично. Использовать его можно сразу после получения. Для этого надо выбрать банк и программу и подать заявку на распоряжение средствами в Социальный фонд России (СФР).
В населенных пунктах с доступным жильем маткапитал может покрыть первый взнос полностью. Некоторые семьи даже делят сертификат между взносом и досрочным погашением ипотеки, чтобы сократить сумму переплаты по процентам.
В крупных городах маткапитала на взнос не хватит, недостающую сумму кредита придется добавлять. Если собственных накоплений нет, можно оформить потребительский кредит.
Специальные программы застройщиков
Застройщики предлагают рассрочку во время строительства дома и сразу после его сдачи. Минимальный первый взнос здесь часто ниже, чем по ипотеке. Заемщику нужно вносить платежи раз в месяц или раз в квартал. Срок такой рассрочки редко превышает 3 года, поэтому платежи выше, чем по ипотеке, которую обычно оформляют на 10–30 лет.
Чтобы долговая нагрузка была комфортнее, после сдачи дома на остаток долга можно оформить ипотеку. Таким клиентам банки-партнеры застройщиков предлагают сниженную ставку и упрощенное одобрение.
Главное
- Минимальный первоначальный взнос по ипотечным программам в 2026 году начинается от 20%
- Чтобы улучшить жилищные условия с минимальными накоплениями, есть два основных способа: взять рассрочку у застройщика или использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса
- Купить жилье по сниженной ставке позволяют жилищные программы с господдержкой. Государство субсидирует банкам разницу между рыночной и льготной ставкой, делая кредиты доступнее для разных категорий граждан
- Основные льготные программы 2026 года: семейная ипотека для семей с детьми, ИТ-ипотека для специалистов технологических компаний, дальневосточная и сельская ипотека для жителей регионов, военная ипотека для военнослужащих
- С февраля 2026 года правила семейной ипотеки меняются. Одна семья может позволить один льготный кредит. Супруги становятся созаемщиками по одному договору, а не оформляют по ипотеке каждый. Также станет доступнее рефинансирование. Теперь можно неограниченное количество раз снижать ставку по рыночной части комбинированной ипотеки, не теряя при этом льгот
Источники:
https://www.banki.ru/news/lenta/?id=11018866
https://lenta.ru/articles/2025/11/05/semeinaya-ipoteka-usloviya/
https://lenta.ru/articles/2025/12/01/kak-poluchit-it-ipoteku-v-rossii/
https://rg.ru/2025/10/27/ekspert-prohorov-novye-usloviia-semejnoj-ipoteki-dadut-garantii-bezopasnosti.html
https://www.gazeta.ru/business/news/2025/10/01/26846036.shtml
https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=11019244
