Рефинансирование ипотеки — это получение нового кредита с целью погашения имеющегося ипотечного займа. Его цель — улучшить условия кредитования: процентную ставку, срок кредита или структуру платежей.

При рефинансировании кредита заемщик продолжает выплачивать задолженность, но на изменившихся условиях и чаще всего — другому кредитору. Обременение на недвижимость также переходит в новый банк.

Преимущества рефинансирования:

●       Экономия на выплатах. Снижение процентной ставки и изменение условий кредита могут привести к значительной экономии на ежемесячных платежах и общей сумме выплат по кредиту

●       Улучшение финансового положения. Процедура позволяет адаптировать условия кредита к финансовым возможностям заемщика

●       Гибкость. Возможность изменить условия кредитования дает больше гибкости в управлении своими финансами

●       Снижение процентной ставки по новому кредиту по сравнению с текущей: может уменьшить ежемесячные платежи и общую сумму выплат по кредиту

●       Изменение срока кредита: заемщики могут выбрать более длительный срок для уменьшения ежемесячных платежей или более короткий срок для быстрого погашения кредита и снижения общей суммы переплаты по процентам

●       Консолидация долгов: объединение нескольких долгов в один кредит упрощает управление долгами и может снизить общие процентные выплаты по процентам

●       Изменение типа процентной ставки: заемщики могут изменить тип процентной ставки с фиксированной на плавающую

●        Дополнительные деньги: в некоторых случаях заемщик может получить деньги сверх суммы, необходимой для выплаты текущего долга, и закрыть другие финансовые нужды, например, ремонт жилья

Например, вы оформили ипотеку на 2 млн ₽ сроком на 20 лет под 25% годовых. Ежемесячный платеж составляет около 42 тысяч ₽. Если через год рефинансировать ее по ставке 20%, он снизится до 34 тысяч ₽.

Оформление нового кредита связано с дополнительными расходами: на проведение оценки, переоформление обременения. Если при рефинансировании разница в ставках маленькая, заемщик может понести убытки.

Перекредитование приносит выгоду, если новый кредит оформляется по ставке:

●       Ниже старой не менее, чем на 1%.  Лучше, чтобы разница составляла не менее 1,5-2%. Тогда экономия на выплате процентов перекроет затраты и принесет ощутимую выгоду

●       Льготной ипотечной программы. Если в вашей семье появился малыш, вы можете рефинансировать старый ипотечный долг по программе «Семейная ипотека». В этом случае вы получите льготную ставку от 6% годовых

Принимая решение, нужно учитывать и другие факторы: срок кредитования, размер оставшегося долга, ваши цели.

Есть ситуации, когда рефинансирование может оказаться неэффективным:

Перед тем, как подавать заявку в банк, рассчитайте кредит на новых условиях и проанализируйте размер переплаты.

Рефинансирование и реструктуризация кредита — два разных подхода к изменению условий текущих обязательств. В первом случае заемщик оформляет новый кредит для погашения старого, а во втором — меняет условия текущего кредитного договора.

Суть реструктуризации — в корректировке параметров действующей ипотеки с целью уменьшения финансовой нагрузки. Банк может предложить следующие варианты изменений:

●       Уменьшение процентной ставки

●       Увеличение продолжительности кредитного периода

●       Временный перерыв в платежах

●       Комбинированный подход — одновременное применение нескольких мер

Реструктуризация проводится в том месте, где изначально был оформлен кредит. Решение о ней принимается индивидуально, с учетом жизненной ситуации заемщика.

Чаще всего основаниями для пересмотра условий кредита являются потеря или сокращение дохода, проблемы со здоровьем, изменения в семейном положении.

Таким образом, цель рефинансирования — более выгодные условия, снижение переплаты. Цель реструктуризации — снижение финансовой нагрузки в трудных обстоятельствах. В первом случае механизм предполагает оформление нового ипотечного кредита, во втором — изменение условий текущего договора. 

Рефинансировать задолженность можно как в стороннем, так и в своем банке. При выборе кредитного учреждения нужно проанализировать:

●       Условия кредитования. Сравните величину процентной ставки, сроки кредитования, наличие комиссий и дополнительных услуг

●       Требования к заемщикам. Банки нередко выставляют ограничения по возрасту, уровню заработной платы, стажу работы. Убедитесь, что вы соответствуете указанным критериям

●       Сервис и удобство обслуживания. Сравните доступность отделений, удобство мобильных приложений, качество клиентской поддержки, способы подачи заявления на досрочное погашение

Рефинансирование ипотеки возможно проводить столько раз, сколько посчитаете нужным, если соблюдаются следующие условия:

●       Минимальный срок после выдачи кредита. Большинство банков рефинансируют долги только спустя определенный срок после заключения текущего ипотечного договора — от 3 до 6 месяцев

●       Срок до даты полного погашения. До полного погашения кредита должно оставаться не менее 3-6 месяцев в зависимости от требований банка

●       Реструктуризация и просрочки. Если вы допускали просрочки или реструктуризировали текущую ипотеку, велика вероятность получить отказ

Процедура включает следующие этапы:

Учтите, что предварительное одобрение банка имеет ограниченный срок действия — как правило, не выше 90 дней. В течение этого временного окна необходимо подготовить и предоставить пакет документов, подписать новый кредитный договор.

Семейная ипотека — программа, которая позволяет семьям с детьми получить кредит с пониженной ставкой. Присоединиться к ней могут как новые заемщики, так и те, кто рефинансирует действующую ипотеку, при выполнении условий:

●       Семья воспитывает ребенка в возрасте до 6 лет или ребенка-инвалида до 18 лет

●       Размер остатка по кредиту составляет до 12 млн ₽ — для Москвы, Московской области, Санкт‑Петербурга и Ленобласти, 6 млн ₽ — для всех остальных регионов страны

●       Сумма задолженности не превышает 80 % от рыночной стоимости объекта недвижимости

●       Текущий кредит оформлен на приобретение жилья у застройщика, исключение сделано для проживающих в регионах с низким объемом строительства при условии, что в семье есть ребенок-инвалид — им можно рефинансировать ипотеку на вторичном рынке

●       Семья не должна была участвовать в других льготных ипотечных программах после 23 декабря 2023 года, исключение — если предыдущий льготный кредит полностью погашен, а после этого в семье появился еще один ребенок

Рефинансирование ипотечного долга не лишает заемщика права на налоговый вычет — возможность вернуть часть уплаченного НДФЛ сохраняется в полном объеме. Однако при снижении процентной ставки по новому договору уменьшается общая сумма выплаченных процентов. Поэтому размер компенсации тоже может стать меньше.

Чтобы получить налоговый вычет, в тексте нового кредитного договора должно быть указано, что цель кредита — погашение ранее оформленной ипотечной ссуды.

Да, банки отказывают в рефинансировании в следующих случаях:

●       Плохая кредитная история. Наличие просрочек по текущим или предыдущим кредитам. Реструктуризация долга в прошлом

●       Низкая платежеспособность. Если после рефинансирования ежемесячный платеж превысит 50% дохода заемщика, банк может отказать

●       Проблемы с залогом. Снижение рыночной стоимости жилья по сравнению с первоначальной оценкой. Незаконная перепланировка без согласования с банком

●       Несоответствие формальным требованиям. Возраст заемщика, недостаточный стаж работы на текущем месте